Aidas Užkuraitis
Ilgus metus sparčiai brangę butai Vilniuje gali sulaukti permainų. Nekilnojamojo turto rinkoje pastebimi ženklai, kurie dar visai neseniai būtų atrodę sunkiai įtikimi – parduodamų būstų daugėja, o pirkėjų aktyvumas pradeda mažėti.
Tačiau didžiausia staigmena laukia tų, kurie tikėjosi, kad butai pagaliau smarkiai atpigs. Nekilnojamojo turto ekspertas Mindaugas Liaudanskas atskleidė, kodėl kainos gali pasukti visai ne ta kryptimi, kurios laukia pirkėjai.
Vilniaus būsto rinkoje – svarbus pasikeitimas
Pastaraisiais metais Lietuvos sostinėje nekilnojamasis turtas sparčiai brango.
Dėl augančių kainų daliai gyventojų nuosavas būstas tapo vis sunkiau pasiekiamas, o perkantieji pirmąjį butą turėjo ieškoti kompromisų.
Tačiau dabar situacija pradeda keistis.
„Demus Asset Management“ vadovas Mindaugas Liaudanskas, vertindamas Vilniaus nekilnojamojo turto rinką, atkreipė dėmesį į augančią būsto pasiūlą ir kiek sumažėjusį sandorių skaičių.
Eksperto teigimu, sostinės pirminėje būsto rinkoje šiuo metu siūloma daugiau kaip 6 tūkstančiai būstų.
Jeigu naujų objektų neatsirastų, esamu pardavimų tempu šią pasiūlą būtų galima realizuoti per maždaug 13 mėnesių.
Būtent šis skaičius atskleidžia dabartinę situaciją.
Pirkėjų aktyvumas pradėjo mažėti
M. Liaudansko teigimu, subalansuota nekilnojamojo turto rinka laikoma tokia, kurioje esamą pasiūlą būtų galima parduoti per 9–15 mėnesių.
Todėl dabartinė Vilniaus situacija dar nėra laikoma krize.
Vis dėlto vienas rodiklis jau kelia klausimų.
Ekspertas pastebi, kad anksčiau per mėnesį rinkoje būdavo sudaroma apie 700 naujo būsto sandorių, o dabar jų skaičius priartėjo prie 500.
Tai rodo sulėtėjusį pirkėjų aktyvumą.
Tuo pat metu parduodamų butų pasiūla toliau didėja.
Toks derinys gali pakeisti pirkėjų ir pardavėjų derybines pozicijas.
Ar pagaliau pradės kristi butų kainos?
Būtent šis klausimas domina daugelį gyventojų.
Iš pirmo žvilgsnio situacija atrodo paprasta: jeigu parduodamų butų daugėja, o pirkėjų mažėja, kainos turėtų kristi.
Tačiau M. Liaudanskas pateikė gerokai atsargesnę prognozę.
Jo vertinimu, per artimiausius 12 mėnesių būsto kainos Vilniuje greičiausiai išliks panašaus lygio.
Tai reiškia, kad spartaus brangimo tempas gali sumažėti, tačiau didelio kainų kritimo ekspertas kol kas nesitiki.
Ir čia slypi svarbiausia detalė – net sulėtėjus pardavimams, butų kainos nebūtinai pradeda mažėti.
Kodėl butai gali neatpigti?
Viena pagrindinių priežasčių – statybų savikaina.
Pasak eksperto, šiuo metu nėra aiškių ženklų, kad naujų būstų statyba artimiausiu metu reikšmingai atpigtų.
Statybų sektorius užimtas ne tik gyvenamosios paskirties projektais.
Didelę jo veiklos dalį sudaro infrastruktūros plėtra ir su gynyba susijusios investicijos Lietuvoje bei aplinkinėse valstybėse.
Tai palaiko statybos darbų ir išteklių paklausą.
Todėl būsto plėtotojai net ir sumažėjus pirkėjų aktyvumui gali neskubėti mažinti kainų.
Dalis jų gali nuspręsti ilgiau laukti tinkamo pirkėjo.
Kiek iš tikrųjų brango būstas?
M. Liaudansko pateiktais duomenimis, praėjusiais metais būsto kainos augo apie 13 procentų.
Šiais metais iki pokalbio momento fiksuotas maždaug 8–9 procentų augimas.
Tačiau ekspertas nesitiki, kad toks tempas išsilaikys ir ateinančiais metais.
Jo nuomone, rinka gali pereiti į gerokai ramesnį etapą.
Vis dėlto jis nemato pakankamo pagrindo prognozuoti 20–30 procentų kainų kritimą.
Tai svarbi žinia gyventojams, kurie būsto pirkimą atidėjo laukdami didelio atpigimo.
Pirkėjams gali atsiverti kita galimybė
Nors kainos gali išlikti aukštos, didėjanti pasiūla suteikia daugiau pasirinkimo.
Būsto plėtotojams konkuruojant dėl pirkėjų, gali daugėti įvairių pasiūlymų.
Pavyzdžiui, vietoj tiesioginės nuolaidos pirkėjas gali sulaukti pasiūlymo nemokamai gauti sandėliuką ar automobilio stovėjimo vietą.
Taip pat gali atsirasti daugiau galimybių derėtis dėl galutinės buto kainos.
Tai reiškia, kad net jeigu skelbimuose nurodytos kainos smarkiai nesumažės, realios būsto įsigijimo sąlygos kai kuriems pirkėjams gali pagerėti.
Tačiau tokie pasiūlymai priklausys nuo konkretaus projekto ir pardavėjo.
Vienas rodiklis gali viską pakeisti
Ekspertas įvardijo ir veiksnį, kuris galėtų turėti didesnės įtakos būsto kainų mažėjimui.
Tai – EURIBOR palūkanų norma.
Nemaža dalis Lietuvos gyventojų būstą perka naudodamiesi bankų paskolomis.
Todėl didėjant palūkanoms, paskolos gali tapti sunkiau prieinamos.
Jeigu skolinimasis pabrangtų, dalis šeimų nebegalėtų pasiskolinti norimos sumos.
Tai mažintų būsto paklausą.
O sumažėjusi paklausa, ypač didėjant pasiūlai, galėtų paskatinti kainų korekcijas.
Vis dėlto tai tik galimas scenarijus, o ne prognozė, kad EURIBOR būtinai kils.
Kiek pinigų reikia norint įsigyti butą Vilniuje?
M. Liaudanskas pateikė ir konkretų skaičių, kuris gali nustebinti dalį gyventojų.
Jo skaičiavimu, norint įsigyti maždaug 45–50 kvadratinių metrų būstą Vilniuje, 15 procentų pradinis įnašas galėtų sudaryti apie 30–35 tūkstančius eurų.
Tai reiškia, kad net ir turint pakankamas pajamas paskolai mokėti, pirmiausia reikia sukaupti nemažą santaupų sumą.
Tiesa, konkretus pradinis įnašas priklauso nuo perkamo būsto kainos, paskolos sąlygų ir individualios pirkėjo situacijos.
Todėl ne kiekvienam butui Vilniuje reikės būtent tokios sumos.
Nuomos rinkoje – dar viena staigmena
Permainos pastebimos ne tik parduodamų būstų rinkoje.
Ekspertas atkreipė dėmesį, kad Vilniuje nuomos kainos taip pat pasižymi sezoniškumu.
Vasarą ir rudens pradžioje, kai sostinėje būsto aktyviai ieško studentai bei nauji darbuotojai, nuomos paklausa paprastai išauga.
Dėl to birželį, liepą ir rugpjūtį nuomotojai dažnai gali tikėtis palankesnių kainų.
Tačiau rudenį paklausai nurimus dalis nuomos pasiūlymų atpinga.
Pasak M. Liaudansko, šiuo metu sudaromų naujų nuomos sutarčių kainos jau gali būti kiek mažesnės nei rugsėjį.
Vis dėlto ilgalaikė tendencija išlieka kitokia – vidutinė nuomos kaina sostinėje auga.
Ar verta laukti 2027 metų?
Ieškantiesiems būsto Vilniuje artimiausi metai gali būti kitokie nei ankstesni.
Pirkėjai gali turėti daugiau pasirinkimo, daugiau laiko sprendimams ir daugiau galimybių derėtis.
Tačiau didelio rinkos atpigimo kol kas neprognozuojama.
M. Liaudansko vertinimu, labiau tikėtinas kainų stabilizavimasis, o ne staigus jų kritimas.
Didžiausia šios istorijos staigmena – tai, kad net mažėjant pirkėjų aktyvumui ir didėjant parduodamų butų skaičiui, ekspertas nemato pagrindo tikėtis didelio kainų nuosmukio.
Todėl laukiantiems pigesnio būsto gali tekti persvarstyti savo planus. Artimiausiu metu daugiau naudos gali suteikti ne laukimas, kol kainos smarkiai nukris, o atidesnis pasiūlymų palyginimas ir derybos su pardavėjais.
