Aidas Užkuraitis
Lietuvoje bręsta pokytis, galintis paliesti žmones, kurie gyvena vadinamuosiuose loftuose, kūrybinėse dirbtuvėse, viešbučių ar kitos negyvenamosios paskirties patalpose. Nors jos gali būti visiškai įrengtos kaip įprasti butai – su virtuve, vonios kambariu, miegamuoju ir visais patogumais – dokumentuose jų paskirtis gali būti visai kita.
Būtent čia ir slypi pagrindinė problema.
Diskutuojama apie griežtesnę tvarką, kuri aiškiau apribotų galimybę nuolat gyventi patalpose, oficialiai neskirtose gyvenimui.
Žinia iš karto sukėlė nerimą: kas atsitiktų žmonėms, kurie tokį loftą jau nusipirko, jame gyvena daugelį metų ir galbūt dar moka būsto paskolą?
Aplinkos ministerija ramina – kalbos apie tai, kad įsigaliojus pakeitimams žmonės būtų staiga iškeldinti iš savo turto, neatitinka planuojamų pokyčių esmės.
Tačiau tai nereiškia, kad dabartinė situacija galėtų tęstis be jokių pasekmių.
Atrodo kaip butas, tačiau dokumentuose – visai kas kita
Loftų problema Lietuvoje nėra nauja.
Didžiuosiuose miestuose nemažai buvusių gamybinių, administracinių ar kitokių pastatų per daugelį metų buvo pertvarkyti į modernias gyvenimui pritaikytas erdves.
Skelbimuose tokios patalpos kartais atrodo beveik niekuo nesiskiriančios nuo įprasto buto.
Tačiau teisiniu požiūriu skirtumas gali būti esminis.
Svarbiausia yra ne tai, ar patalpoje stovi lova, sofa ir virtuvės baldai, o kokia jos oficiali paskirtis įregistruota Nekilnojamojo turto registre ir kokiam naudojimui ji buvo suprojektuota.
Jeigu patalpa registruota kaip administracinė, kūrybinė, viešbučių ar kitos negyvenamosios paskirties, vien jos įrengimas kaip buto automatiškai nepaverčia jos gyvenamąja patalpa.
Kodėl valstybė apskritai nori tai keisti?
Iš pirmo žvilgsnio gali kilti klausimas: jeigu žmogus nusipirko patalpą ir joje gali normaliai gyventi, kodėl valstybei turėtų rūpėti jos pavadinimas dokumentuose?
Tačiau paskirtis nėra vien formalus įrašas registre.
Gyvenamiesiems pastatams ir patalpoms keliami konkretūs reikalavimai, susiję su natūraliu apšvietimu, triukšmu, ventiliacija, priešgaisrine sauga, automobilių stovėjimo vietomis, infrastruktūra ir kitomis sąlygomis.
Dar viena problema atsiranda miestų planavimo srityje.
Kai teritorijoje oficialiai projektuojamos komercinės ar administracinės patalpos, savivaldybė infrastruktūrą planuoja pagal vienokį gyventojų ir lankytojų skaičių.
Tačiau jeigu pastatas faktiškai tampa daugiabučiu, realus nuolatinių gyventojų skaičius gali būti gerokai didesnis.
Tuomet gali pritrūkti automobilių stovėjimo vietų, žaliosios infrastruktūros, viešųjų paslaugų ir kitų gyvenamajam kvartalui reikalingų dalykų.
Didžiausias klausimas – kas nutiktų jau gyvenantiems žmonėms?
Būtent tai sukėlė daugiausia diskusijų.
Žmogus galėjo prieš penkerius ar dešimt metų visiškai teisėtai nusipirkti nekilnojamąjį turtą, jį įsirengti, investuoti dešimtis ar net šimtus tūkstančių eurų ir ten apsigyventi.
Todėl natūraliai kilo klausimas, ar pakeitus įstatymus tokiems savininkams galėtų būti pasakyta: nuo rytojaus čia gyventi nebegalite.
Aplinkos ministerijos aiškinimu, tokio staigaus scenarijaus neturėtų būti.
Numatant naują reguliavimą būtų būtina spręsti ir jau egzistuojančių patalpų klausimą bei nustatyti pereinamąsias nuostatas.
Kitaip tariant, nauji reikalavimai pirmiausia turėtų užkirsti kelią praktikai, kai ateityje negyvenamosios patalpos projektuojamos ar parduodamos faktiškai kaip būstai, nors joms netaikomi visi gyvenamosioms patalpoms keliami reikalavimai.
Žmonių iš loftų masiškai iškeldinti neplanuojama
Tai bene svarbiausia žinia dabartiniams tokių patalpų savininkams.
Diskutuojamas draudimas savaime nereiškia, kad institucijos pradėtų vaikščioti po loftus ir lieptų žmonėms iš jų išsikraustyti.
Reikia atskirti naują reguliavimą nuo jau egzistuojančios situacijos.
Jeigu būtų priimtos įstatymo pataisos, jų galutinis poveikis priklausytų nuo konkrečios įstatymo redakcijos ir joje numatytų pereinamųjų taisyklių.
Todėl kol teisės aktas nėra galutinai priimtas, kategoriškai teigti, kad kiekvienas dabar lofte gyvenantis žmogus galės ten gyventi neribotai, taip pat būtų per anksti.
Tačiau viena problema egzistuoja jau dabar
Svarbu suprasti, kad klausimas dėl patalpų naudojimo pagal paskirtį neatsirado tik dabar.
Ir pagal dabartinę tvarką nekilnojamojo turto paskirtis turi reikšmę.
Statybos inspekcija jau anksčiau yra perspėjusi žmones, svarstančius įsigyti „butą“ negyvenamosios paskirties patalpose.
Tokiu atveju pirkėjas gali netekti dalies garantijų, kurios taikomos įprastam gyvenamajam būstui, o netinkamas patalpų naudojimas tam tikrais atvejais gali sukelti ir administracinių pasekmių.
Todėl vien tai, kad nekilnojamojo turto skelbime objektas pavadintas loftu, studija ar apartamentais, dar nieko nepasako apie jo oficialų statusą.
Vieną dokumentą verta patikrinti dar prieš mokant avansą
Žmonėms, kurie tik svarsto įsigyti loftą ar neįprastą būstą, svarbiausias dokumentas yra Nekilnojamojo turto registro išrašas.
Jame galima pamatyti faktinę įregistruotą patalpų paskirtį.
Taip pat svarbu išsiaiškinti, kokia paskirtis buvo numatyta projekte, pagal kurį išduotas statybą leidžiantis dokumentas.
Tai ypač aktualu perkant naujos statybos objektą.
Reklaminė frazė „loftas gyvenimui“ nėra teisinė kategorija.
Gražiai įrengta virtuvė ar miegamasis taip pat nepakeičia objekto paskirties.
Todėl prieš pasirašant sutartį būtina žinoti, ką žmogus iš tikrųjų perka – gyvenamosios paskirties butą ar kitokios paskirties nekilnojamąjį turtą.
Kodėl tokios patalpos apskritai tapo populiarios?
Loftai Lietuvoje išpopuliarėjo neatsitiktinai.
Buvę pramoniniai pastatai dažnai turi aukštas lubas, didelius langus ir atviras erdves. Juos pertvarkius galima sukurti išskirtinį interjerą, kurį sunku rasti standartiniame daugiabutyje.
Kai kuriais atvejais negyvenamosios paskirties patalpos taip pat gali būti siūlomos už patrauklesnę kainą.
Pirkėjui tai atrodo viliojančiai: gaunama moderni, erdvi ir dažnai geroje miesto vietoje esanti patalpa.
Problemos išryškėja vėliau, kai paaiškėja, kad teisiniu požiūriu tai nėra įprastas butas.
Tuomet gali atsirasti klausimų dėl deklaravimo, finansavimo, mokesčių, infrastruktūros ar patalpų naudojimo.
Paskirties pakeitimas gali būti išeitis, tačiau ne visada paprasta
Atrodytų, kad problemą būtų galima išspręsti labai paprastai – pakeisti patalpų paskirtį į gyvenamąją.
Praktikoje viskas sudėtingiau.
Tam neužtenka vien savininko noro.
Reikia įvertinti teritorijų planavimo dokumentus, pastato ir sklypo paskirtį, techninius reikalavimus bei tai, ar konkrečios patalpos apskritai gali atitikti gyvenamajam būstui keliamas sąlygas.
Kai kuriais atvejais paskirties pakeitimas gali būti įmanomas.
Kitais – reikėtų papildomų statybos ar rekonstrukcijos darbų.
O tam tikruose objektuose gyvenamosios paskirties įteisinimas gali būti labai sudėtingas arba apskritai negalimas.
Todėl dviejų vizualiai beveik identiškų loftų teisinė situacija gali būti visiškai skirtinga.
Pokyčiais norima sustabdyti būtent naujus piktnaudžiavimo atvejus
Aplinkos ministerija jau kelerius metus keičia statinių ir patalpų paskirčių reguliavimą.
Institucija yra viešai nurodžiusi problemą, kai projektuojami vienos paskirties pastatai, tačiau vėliau faktiškai naudojami visai kitaip.
Vienas iš pavyzdžių – negyvenamosios patalpos, kurios parduodamos ir naudojamos kaip įprasti butai.
Valstybės požiūriu problema kyla tuomet, kai tokiu būdu apeinami gyvenamiesiems pastatams taikomi reikalavimai.
Todėl griežtesniu reguliavimu siekiama ne vien kontroliuoti žmogų, kuris jau daugelį metų gyvena lofte, bet ir užkirsti kelią naujiems projektams, kuriuose gyvenamieji būstai dokumentuose būtų pateikiami kaip visai kitos paskirties patalpos.
Dabartiniams savininkams svarbiausia neskubėti panikuoti
Kol galutinis reguliavimas nėra įsigaliojęs, kalbos apie masinį loftų gyventojų iškeldinimą būtų gerokai per ankstyvos.
Tačiau ši diskusija parodė kitą svarbų dalyką.
Tūkstančius eurų į nekilnojamąjį turtą investuojantis žmogus turi žinoti ne tik jo plotą, kainą ir vietą.
Ne mažiau svarbi eilutė dokumentuose – patalpų paskirtis.
Būtent ji gali nulemti, ar žmogus perka tikrą gyvenamosios paskirties būstą, ar patalpą, kuri tik atrodo kaip butas.
Dabartiniams loftų savininkams svarbiausia žinia yra ta, kad svarstomi pokyčiai nereiškia automatinio iškeldinimo iš jau turimo nekilnojamojo turto.
Tačiau būsimiems pirkėjams ši istorija siunčia dar aiškesnį signalą: prieš mokant pinigus už „loftą“, „apartamentus“ ar „studiją“, verta pirmiausia išsiaiškinti, kas iš tikrųjų parašyta Nekilnojamojo turto registre.
